Guvernul Spaniei adoptă două decrete-lege pentru protecția chiriașilor
După cinci zile de presiuni pe străzi, executivul spaniol a aprobat un pachet legislativ menit să reglementeze piața locuințelor. Primul act normativ, Real Decreto-ley 26/2026, a fost publicat în Buletinul Oficial al Statului pe 30 septembrie, iar al doilea, privind reînnoirea automată a contractelor, urma să fie publicat pe 1 octombrie. Măsurile vizează atât protecția chiriașilor, cât și descurajarea speculației imobiliare.
Potrivit noilor reglementări, persoanele vulnerabile care nu au o alternativă de locuire nu pot fi evacuate până la 31 decembrie 2030 în cazurile în care evacuarea este solicitată de un fond de investiții. Această prevedere nu se aplică proprietarilor persoane fizice. O familie cu venituri mici, fără altă locuință, care nu mai poate plăti chiria într-un apartament deținut de un fond de investiții, nu poate fi scoasă din imobil până la data menționată.
Contractele de locuință obișnuită care expiră până la sfârșitul anului 2028 pot fi prelungite extraordinar cu doi ani, însă numai dacă chiriașul solicită acest lucru. Prelungirea nu operează automat. Astfel, o persoană cu un contract care expiră în 2027 poate cere să rămână încă doi ani în aceleași condiții, evitând căutarea grabnică a unei alte locuințe.
Actualizările anuale de chirie sunt plafonate la maximum 2% până la sfârșitul anului 2027. Contractele din Spania includ de regulă o clauză de indexare legată de inflație, dar decretul stabilește un plafon clar: la fiecare revizuire anuală, proprietarul nu poate majora chiria cu mai mult de 2%, chiar dacă indicele prețurilor de consum depășește acest nivel. De exemplu, la o chirie de 800 de euro pe lună, proprietarul poate cere cel mult 816 euro, indiferent de inflație.
Contractele temporare, de maximum 12 luni, sunt valabile doar dacă proprietarul poate demonstra un motiv real. În caz contrar, acestea se transformă automat în contracte de locuință obișnuită, cu toate protecțiile aferente. Practica anterior răspândită a contractelor „temporare” sau de sezon, folosite pentru a ocoli regulile chiriei normale, este astfel limitată. Motive reale pot fi nevoia proprietarului de a folosi locuința după o perioadă sau statutul de student ori lucrător temporar al chiriașului. Dacă motivul nu poate fi dovedit, contractul devine supus plafonării de preț, prelungirilor și protecției la evacuare.
Închirierea pe camere este, de asemenea, plafonată. Suma chiriilor încasate pe camere nu poate depăși prețul maxim al întregii locuințe. Dacă un apartament cu trei camere are o chirie maximă legală de 900 de euro, proprietarul nu poate încasa 1.500 de euro închiriind camerele separat la 500 de euro fiecare.
Al doilea decret introduce reînnoirea automată a contractelor. Proprietarul trebuie să justifice de ce nu reînnoiește contractul, iar dacă nu o face, este obligat să îl despăgubească pe chiriaș. Regula pornește de la principiul că un contract se reînnoiește, iar excepția trebuie explicată.
Chiriașii cu venituri sub 33.000 de euro pot beneficia de o deducere fiscală de 10%. O parte din chiria plătită se poate scădea la calculul impozitului, condiția fiind nivelul veniturilor.
Pachetul legislativ include și măsuri anti-speculă care nu privesc direct contractele de chirie, dar urmăresc să reducă presiunea asupra pieței locuințelor. Firmele nu pot cumpăra locuințe la mai puțin de 70% din valoarea de piață până la sfârșitul lui 2028, pentru a împiedica achiziția la prețuri foarte mici a locuințelor aflate în dificultate și revânzarea sau închirierea scumpă a acestora.
Impozitul local pe proprietate se dublează pentru casele goale de peste trei ani, scopul fiind introducerea acestora pe piață. De asemenea, apartamentele turistice sunt supuse unui TVA de 21%, ceea ce face închirierea turistică mai scumpă pentru proprietar și mai puțin atractivă față de închirierea pe termen lung.
